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号外|李铁:租赁市场价格上涨源于供给严重不足

网易财经10月15日讯 近日,中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁,就租赁、逆城市化、产业新城、房产税等问题接受了网易号外的专访。

李铁说,(一线城市)无论是租赁市场还是住房供给市场都面临着严重的供给不足,正是因为如此,才导致了北京房租的上涨和房屋价格上涨,这肯定是供求关系的问题,而不是别的。

在谈及逆城市化现象时,他提到在中国消费郊区化、地产郊区化、居住郊区化虽已成了趋势,但由于人口控制政策,还没能更好地利用郊区空间来解决城市所谓的功能疏解问题,从而解决人的产业消费和居住的郊区化问题。

以下为访谈实录:

号外:前段时间北京租赁市场爆出很多新闻,您如何看待现在的住房租赁市场?

李铁:无论是租赁市场还是住房供给市场都面临着严重的供给不足,正是因为如此,才导致了北京房租的上涨和房屋价格上涨,这肯定是供求关系的问题,而不是别的。很多人把这些问题归咎于企业的垄断,但事实这些企业一直都在。

租赁市场价格上涨肯定有租赁市场租房供给严重不足的因素,这是一个现实。

总的来说在人口流入地区,比如外地人口占比很高的北京市,甚至是上海市以及外地人口比较多的广东地区,这种情况都不同程度的存在,北京是比较突出的现象。

供给不足是一个根本性的原因。

号外:现在有些地区出现了逆城市化的态势,就是向郊区偏离中心城区的地方发展,您如何看待这一点?

李铁:现在地产郊区化是一个正常现象,实际上就是所谓的逆城市化。它在全国不可能是一样的,因为现在全国很多地方城市化发展还不足,像大量中西部地区的城市,实际上它们需要更多的人口进入县城、进入地级市、进入各类的二三线城市,这是个长期趋势;其次,农民工在城市就业,但是他们的公共服务问题没有得到解决,户籍问题没有得到解决,所以农业转移人口市民化也是一个长期趋势。

可以明确地说,中国的城市化任务还没有完成。

提升城市化质量,就是要解决常驻人口和户籍人口之间公共服务的差距,这还面临着严峻的挑战。

第二类现象,在局部地区确实也出现了逆城市化进程,所谓逆城市化进程就意味着城市的产业和工业远离城市,而工业远离城市也是一个大趋势。就是城市已不能容纳工业的噪音、工业的污染、工业过多的劳动人口集聚带来的城市弊病,所以从城市主城区向城市郊区,慢慢地向远郊区迁徙。

同时,城市的产业园区随着成本的过高,越来越向成本较低的特色小镇、农村迁徙,这在国际上也是一个长期趋势,中国也不能回避这个规律。所以城市化在发展到一定程度,城市化达到70%至80%阶段的城市,工业郊区化就是趋势。

其次,住房的郊区化也是一个趋势。因为核心区住房的成本越来越高,一定要提供中低收入人口能够居住的住房,但不能削平城市中心区的房价来解决他们的租房问题,那肯定是通过空间来疏解。空间的疏解就是离城市越远的地方房价越便宜。所谓离城市越远就意味着离城市30公里到50公里甚至更远的地方,房价也在递减,递减到大家可以接受的地步,那地产郊区化也就应运而生。所以到现在为止,90%多的(新增)地产都在北京市五环以外,未来可能到六环以外,实际上郊区化和中心城市化已经大规模出现。

第三就是消费的逆城市化。过去的消费都是以城市中心为主导的消费模式,但随着人口聚集,人们需要在周末和假期的时候去农村,去亲近大自然、去有山水的地方。这和人生活方式的改变也结合得非常紧密,过去我们只是满足衣、食、住、行,现在我们要满足文化消费、教育消费、旅游消费等,这些消费也都在大幅上涨。

这种消费的逆城市化带来两个趋向,第一是旅游休闲度假游向农村方向发展,农家乐应运而起;第二个是在城市集中的消费空间也在向郊区转移,这就会改变传统的在城市空间里提倡的消费模式。去郊区一些地方会形成综合的,集购物、饮食、娱乐、游玩于一体的新型服务空间。这也是个大趋势。

在中国消费郊区化、地产郊区化、居住郊区化虽已成了趋势,但目前还没能更好地利用郊区空间来解决城市所谓的功能疏解问题,从而解决人的产业消费和居住的郊区化问题,这块在政策上还是滞后的。

这种滞后表现在以下几个方面:

第一,是城市发展政策,有没有给城市郊区的小城镇甚至村庄提供更多的制度空间,是不是可以允许农村集体经济组织参与逆城市化的进程,以此带动乡村振兴,带动郊区的城市化过程,这块目前还有不足;

第二,有没有把城市的功能向中小城市释放,让中小城市、小城镇承担更多的产业疏解和居住功能疏解的作用。是不是在城市周边可以建一些出租住房,比如租赁住房和商品房。北京周边100多个乡镇可以发挥这个作用,但还没有发挥出来。

中国和全球发达国家的城市相比,后者大都市周边都有很多中小城市,起到了这种作用,但中国,比如北京的情况还不理想,所以这个作用没有得到发挥。

既然这个作用没有发挥,是不是到河北相对远一些的地方还可以发挥这个功能?利用这些中小城市去疏解北京的产业,疏解北京的人口,建立低廉住房,促进消费的郊区化等,也没有及时地应对。所以这也是当前整个城市治理政策中一个非常大的误区,就是人口管控政策不是在主城区,而是放大到辖区。整个北京周边的中小城镇、延边界的小城市、小城镇没有很好的起到疏解的功能,从而缓解北京人口过度集中的压力,实际上等于造成了大家过度关注房价。

租赁住房价格的上涨,也造成了人口产业的迁出的趋势,造成了北京市生活成本的上升。等于是在城市治理中,政策出现了比较大的问题,这个问题如果没有得到及时认识和解决,可能还会加剧这种城市病的长期延续。

号外:就您刚才说的,我问一个问题,就是以华夏幸福(600340)为代表的一些地产商现在在造城,做产业新城。比如华夏幸福的固安模式在异地复制上,也曾被交易所问询过。您如何看待这种现象?

李铁:一个企业选择什么样的模式是企业自身发展战略的探索,无可厚非。但有一个问题就是过去城市的产业园区模式遇到的最大的挑战就是成本上升。这个开发模式是以低价去招商,但同时得通过房地产来补偿低价招商的成本。但如果房子卖不出去的时候,成本的上升,一定会严重制约发展。

为什么华夏幸福选择做所谓的特色小镇,因为特色小镇就意味着发展重心在地级市、县级市等。这种空间上的变化和产业的变化,以及经济上的补偿能不能形成一个合理的链条,这也是他们面临最大的问题。

第三个,未来的产业成本。产业招商引资的成本要不要经过房地产来进行补偿,这也是当前政策上一个最大的难点。因为毕竟很多三四线城市房地产严重积压,补偿补不起,选择新的空间的时候这种模式一旦继续的话会形成新的积压。所以有没有新的模式去疏解,我觉得可以有。

比如可以利用集体建设用地进入一级市场的方式。降低企业发展成本,回避了通过房地产市场来弥补成本这种发展路径,这是不是可以作为企业的一个选择。

再次,就是要不要,以及如何让企业、集体经济组织合作。一次性的补偿购买还是和集体经济组织的农民建立长期的合作空间,把利益链放长。这当然既需要土地政策制度的改革,同时也需要经济制度的改革,因为它的短期太短,通过利益链的延长没有办法去还款付息,而且对企业的压力也很大,这是一个金融性的问题。

第三是发展空间的问题。打造都市圈要去选择哪一类空间,在人口政策控制下,这种空间的选择和产业的选择以及未来基础设施的支撑,以后到底怎么去解决,这是需要政府和企业共同来探讨的问题。

我认为,过去产业园区的发展模式遇到的挑战就是成本和补偿的问题,与房地产开发衔接的补偿问题。

在房地产发展遇到严重挑战的时候,怎样去选择新的发展空间,我想这对于企业、政府都是需要认真思考的,实际上它就是一个城市如何实现转型。

号外:有地产商说“黄金十年”早已过去,但民众感受到的是房价仍居高不下。在您看来为什么双方的感受会是这样?房地产市场下一步的增长点会在哪儿,活力会在哪儿?

李铁:房地产市场,我觉得“一刀切”的判断是错误的,不能把房价和卖不出去这两件事连在一起。房价的问题是在供给短缺的地方出现的,卖不出去的是在三、四线城市、城市都市圈的边缘地区甚至非都市圈的地方出现的,这是两类不同性质的问题,我们怎么可以用一种方式来解决?

供给短缺的问题要增加供给,可没有增加供给,那这就是在政策层面上出了问题。所谓的增加供给不是要打压房价,通过行政手段打压房价是打不下去的,因为供给的矛盾没有解决。现在很多人说房价上涨是有人在囤积炒房,但那是过去时了,实行限购已经很多年了。过去曾经有过一段囤积的现象。

而且房价问题是金融问题,在选择投资的时候,钱可以放到银行也可以放到股市,或者住房和企业,但大家觉得最安全的肯定是住房,因为土地升值预期在,这种升值预期会影响投资的选择。

购买住房还存在刚需。刚需也有几个问题,一、二套房也是刚需,因为叫改善型住房,城里的房子是小住房,70平米、80平米的房子甚至100平米的房子已经不够了,而中国人需要一个大的空间,到郊区去买大空间住房,这就涉及二套房的问题。

此外,中低收入住房供给也是刚需,不能都通过租赁住房来解决。所以这块的刚需问题不是压房价的问题,而应该是在都市圈核心城市30公里到50公里的地方建一大批解决中低收入人口居住问题的住房,只要房价没下来就增加供给,让它供给到降到一个合理的水平。

上班半径可以通过轨道交通来实现。日本的半径就是30公里到50公里间,房价可以从核心区的20万降到30公里的2万再降到50公里的1万,这也是正常现象。轨道交通也可以提高运行速度,可以把1小时的交通圈大大放大,这也不是个问题,关键是给不给政策。

第三,所谓地产的郊区化,和需求的空间变化也有直接关系,选择自然的空间,选择更好的居住方式,要适合老龄化的特点等等,就会有很多的选择,这也和整个交通结构的变化有关系。所以我认为住房市场价格的问题,更多的是要尊重市场的选择,就是已经控制了过度投机、限制了更多人大量购买、囤积住房。

但即使在限制住房投机的情况下,这种政策的跟进,还是出现了房价上涨,那就应该考虑怎样来解决住房供给的问题。

在众多房地产市场是有空间的,这个空间大致有几个要解决的政策概念。第一,城镇化没有完成,中国是在户籍人口42.35%的情况下,出现了房地产供给的波动,但欧美国家都是在80%以上,就是城镇化率达到80%以上才出现波动,这是两个完全不同的概念。

中国有2.8亿存量农村人口和8000万的城镇兼流动人口,这些人口未来如果转化为长期居住的话,都会去有新的消费需求,比如住房的消费需求。

第二,即使是三四线,过去农民挣钱是回村里盖房,现在农民挣钱要到县城买房,到地级市里买房。原因是什么呢?是要解决孩子的教育、老人医疗的问题。而且城市化水平还得提高,还有2亿农民还要进城啊,这些都是房地产市场发展的巨大利好。

所以我想,现在说中国房地产发展出现了严重泡沫,那是局部供给出现的问题,但不是说房地产发展到头了。房地产质量的改善、结构的调整、在空间供给的需求的变化,以及价格等空间的治理方式都需要重新梳理。而且别忘了,房地产还是带动实体经济和支撑工业发展的一个非常重要的龙头。很难把实体经济和城镇化分割开来,推进城镇化直接的需求就是房地产市场的发展。

人们有了城市的家才考虑买车,才考虑家电的各种需求。如果没了房子,其它这一切还有存在的空间吗?没有了。如果说城镇化达到了80%,再去提治理泡沫,那是根本性的问题,那个时候就可以选择更大的国际市场来解决竞争的问题,解决产品销售的问题,解决科技变革的问题,现在,还有更好的利好,这个利好还是在房地产上。

号外:现在大家都很关心房地产税,您能否谈谈?

李铁:我前几天写了一篇文章就在谈为什么要收房地产税。

第一,是学习西方的制度,因为这是一个长期的税收,可以遏制地方政府的短期利益。

第二,有房地产税可以限制炒房,限制投资性住房的发展,这就可以遏制泡沫,防止囤积性住房。

第三,要解决地方财政收入问题,地方财政过度依赖于土地出让金,如果通过房地产税,就可以解决土地出让金这种短期行为,可以把地方政府行为长期化。

问题出在哪里呢?

首先,遏制房地产市场发展,或者限制政府过度参与的制度性原因没有取消,就是土地出让金这条路没断掉,地方政府开支这种冲动没得到遏制,这种制度性的原因没有解决的同时还加了房地产的税。这意味着两头增加开支,这没有得到遏制,恶性循环就会不断加剧,问题也不会得到解决。

其次,也跟目前的经济环境有关,经济增长遇到了一定瓶颈,这也是要考虑的一个因素。

所以我认为,真正去研究中国的房地产问题还是按照中国的实际情况来,要想新的办法,怎么才能通过中国的制度来解决问题。首先,选择的时间是不是对;第二,选择制度的突破口是不是要进行调整,能不能先堵住地方财政支出;第三,能不能把土地出让金和税有机的结合在一起,把长期的行为和短期行为调整一下;第四,还有70年的土地出让金,能不能一次性的把它变成永久的税收,取消70年的使用权,这里也有很多的方式可以去探索。

(号外 马莉 实习生屈红 bjmali1@corp.netease.com

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